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太陽光発電所を売却する際のチェックポイントは?

太陽光発電所を売却する際、どのような点に気を付けるとよいのでしょうか。本記事では、太陽光発電所を売却する際の3つのチェックポイントについて解説していきます。

チェックポイント1:仲介と買取の違いを理解しよう

太陽光発電所を売却する際、その売却方法は主に仲介と買取の2つがあります。

仲介とは、不動産会社に取引の間に立ってもらい、買主を見つけてきてもらう方法です。市場価格(相場)での売却が可能ですが、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があるのと、買い手が表われるまで時間がかかることがあるというのがデメリットです。

一方、買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。一般的に買取による方法では、不動産会社が利益を見込んで購入するため(一度買い取って再販するようなケースもある)、市場価格(相場)より安い価格での売却となります。

その代わり、価格など条件に納得できれば、すぐに売買契約を締結することができまし、基本的には現金一括での購入のため、ローン審査否決による売買契約の取り消しの心配もありません。

太陽光発電所を売却する際には、価格が安くなってもよいからすぐに売却したいのか、多少時間がかかってもよいからできるだけ高く売却したいのかで買取や仲介かを選ぶとよいでしょう。

チェックポイント2:利回りから売却価格を算出しよう

原則として、太陽光発電所の価格は発電事業から得られる利益や利回りから売却価格を決定します。例えば、年間500万円の売電収入がある場合、表面利回りを10%程度に設定するのであれば売却価格は5,000万円、8%程度に設定するのであれば売却価格は6,250万円となります。

1%変わるだけでも、売却価格は大きく変わりますが、相庭より低い利回りに設定してしまう買い手がつきづらくなってしまいます。売却しようとする周辺の相場と比較してみて、最適な価格を設定する必要があるでしょう。

なお、固定価格買取制度の残年数がどのくらいあるのか、といったことも価格に影響を与えます。将来の予想収益も含めて価格を設定するようにしましょう。

チェックポイント3:買主が安心して購入できるための準備をしよう

買い手は、最初に利回りや売買価格で購入物件を選定した後、より詳細な検討を行うのが一般的です。買い手から物件に関する問い合わせはくるのに、なかなか売買に結びつかない、という場合は実際に現地を見て不安を感じさせる材料があったり、売主から買主への情報の開示が足りていなかったりする可能性があります。

まず、現地についてはソーラーパネルなどの設備がボロボロ・汚れがヒドイ状態だったり、雑草がボーボーに生えていたりすると、書いては購入意欲がそがれてしまうことが多いです。例えしっかりメンテナンスしていたとしても、見た目が悪いとメンテナンスされていないと判断されるからです。

また、売主から買主へ提示する情報については、「買主になったつもり」で過不足なく情報を伝えることが大切です。具体的には発電所のメンテナンス記録や修繕履歴の他「なぜ売却するのか」といったことまで伝えられるとベスト。買主は業績好調の太陽光発電所を購入したいと思っていますが、実際に好調の物件を目にすると、「なぜ好調なのに売主は売却するのか?」という理由が気になるようになります。そこまで見越して、事前に情報を提示しておくと売買が決まりやすくなるでしょう。

少しでも高く売却できるよう最後まで工夫をしよう

太陽光発電所は売却まで含めて投資なので、最後まで気を抜くことなく、少しでも高く売却できるようさまざまな施策を実施することが大切です。売却前には本記事のチェックポイントを参考に準備を進めましょう。

太陽光発電所を補修してから売るべきか、補修せずに売るべきか

太陽光発電所の売却では、太陽光発電所の現在の価値だけでなく、将来的に見込める利益や信頼性なども総合的に判断した上で査定額が算出されます。

そのため、売却を進める前にきちんと太陽光発電所を補修して、問題なく稼働している状態に戻しておくことが重要です。

しかし、補修には時間と費用もかかります。そのため、売却額よりも急いで現金化することを優先させたい場合、現状のまま売却を進めていくことも考えられます。ただし、当然ながら補修せずに査定すれば売却額も下がります。

太陽光発電所を事前に補修すべきか、補修せずに売るべきかは、そもそもどうして太陽光発電所を売却したいのか、その理由も考えて自分なりに納得できる方を選択することが大切です。

なお、補修やメンテナンスに関連する資料は、太陽光発電所を正しく管理していることの証明になるため、きちんと残しておきましょう。

法的請求がされない契約だと安心

太陽光発電所を売却した後、思わぬトラブルが発生して、その原因が元のオーナーにあるとなれば、売却先から損害賠償請求や違約金請求などをされる恐れがあります。

少しでも高く発電所を売りたいと焦るあまり、深刻な故障や不具合などを交渉相手に隠したまま契約を進めることは厳禁です。

しかし、自然環境にさらされた機械製品である太陽光発電所では、思わぬ事故や不具合が生じるリスクは常にあります。そのため、売却取引を進める中で交渉相手にしっかりと太陽光発電所の状態や価値、リスクについても納得してもらい、売却後のトラブルに関しては売却先が責任を負うという内容で契約することが望ましいでしょう。

必要書類がすべてそろっているか

太陽光発電所を売却する際には、まず売電実績を証明する資料が必要です。また、名義変更など事務手続きを行うために必要な書類も欠かせません。

ただし、これらの書類や資料はあくまでも最低限必要なものであり、売却の交渉を適正に行っていこうとすれば、他にもそろえておきたい資料などが複数あります。

太陽光発電所の売却において、大切なことは発電所の価値や信頼性を正しく相手へ伝えることです。そのため、過去のメンテナンスや補修に関する資料、設備工事の関連書類、リスクの判断材料となる地盤調査の記録なども重要です。

また、実際に太陽光発電事業を維持管理する上でどの程度のランニングコストがかかっていたのかの参考資料は、交渉相手の安心感を高めます。

まとめ

太陽光発電所の売却では、発電所の価値を買主へしっかりと認めさせることが重要です。そのため、売主としては最初に売却方法や目標とする金額などを冷静に判断した上で、少しでも買主に高く買ってもらえるように工夫したり努力したりすることが欠かせません。

買主は太陽光発電所の現在の価値だけでなく、将来的に得られるであろう利益についても考えます。だからこそ、長期的な信頼性を高められるように、補修作業や書類の用意を行っておくことも大切です。また、トラブルに備えて売却後についても確認しておきましょう。